Parfois, il n’est pas possible ou compliqué de construire de nouveaux bâtiments en centre-ville. Pour répondre aux besoins en logement, la surélévation d’immeuble est une solution envisageable. De plus, elle présente quelques avantages comme la réduction de la part des charges pour les locataires, une amélioration de l’existant ou encore l’augmentation de la valeur foncière des logements. Un projet de surélévation d’immeuble demande toutefois à respecter quelques règles. Alors, que dit la loi sur la surélévation d’immeuble ? Voici quelques éléments de réponse.
Droit de surélévation : qu’est-ce que c’est ?
Le droit de surélévation est l’autorisation à édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble en rehaussant le faîtage du toit.
Cette construction ne peut pas se faire sans effectuer quelques démarches administratives en amont. Le code de l’urbanisme impose en effet l’obtention d’un permis de construire dans le cas où la surface concernée est supérieure à 20 m². Si elle est inférieure, il sera toutefois nécessaire de faire une déclaration préalable de travaux.
À qui appartient la propriété du droit de surélévation pour un immeuble ?
Dans le cas d’une maison individuelle, la propriété du droit de surélévation appartient au propriétaire. Qu’en est-il pour un immeuble ? Lorsque le bâtiment est détenu en copropriété, le droit d’effectuer une surélévation est un droit accessoire aux parties communes à moins que le règlement de copropriété n’apporte d’autres précisions. L’obtention de l’autorisation de la copropriété est donc indispensable pour surélever un immeuble. À noter que l’apparition de nouveaux lots entraînera une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division (nombre de lots, tantième attribué à chacun, etc.) et de la répartition des quotes-parts de charges.
Selon le règlement de copropriété, le droit de surélévation sera :
- un droit accessoire aux parties communes appartenant à chaque copropriétaire en fonction de leur quote-part dans les parties communes ;
- compris dans un lot intermédiaire réservé au promoteur de l’immeuble pour réaliser ultérieurement une surélévation ;
- un droit accessoire à un lot privatif (il peut par exemple appartenir au propriétaire du lot situé au dernier étage) ;
- un lot appartenant au syndicat des copropriétaires.
Un assouplissement de la loi
La loi ALUR (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) est venue modifier l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Si auparavant un vote à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires était indispensable pour surélever la maison, désormais, la majorité des membres du syndicat (soit les deux tiers des voix) suffit.
En revanche, la loi Boutin du 25 mars 2009 reste en vigueur. Elle stipule notamment que si l’immeuble en copropriété se trouve dans une zone soumise à DPU (droit de préemption urbain), la majorité à 51 % est suffisante.
Le projet de surélévation d’immeuble est possiblement proposé au vote de l'assemblée générale par les copropriétaires du dernier étage uniquement ou par l’ensemble des copropriétaires. Tout dépend de la nature du projet, s’il concerne la création de parties privatives ou celle de parties communes. Il peut être envisageable de créer plusieurs étages.
Vous envisagez de surélever un immeuble ? Les conseils de La Maison Des Travaux Landerneau-Morlaix peuvent vous aider à mener à bien votre projet. N’hésitez pas à contacter notre courtier en travaux qui pourra notamment vous aider à estimer le prix de la surélévation.